「親が老人ホームに入ったら、空き家になる実家のマンションを売って、入居費用の足しにしよう」
「将来は、親が持っているアパートを建て替えて有効活用しよう」
そのように計画されているご家族は多いと思います。しかし、その計画には「親の認知症」というリスクがあることをご存じでしょうか。
なんの準備もない状態で、親御さんの判断能力が低下してしまうと、法的に契約ができなくなり、不動産は「凍結」されてしまいます。
このページでは、認知症による資産凍結のリスクと、元気なうちに家族だけで財産を守り・活用できる新しい仕組み「家族信託」について、Q&A形式で分かりやすく解説します。
認知症による「資産凍結」のリスク
Q. 親が認知症になると、マンションが売れなくなるって本当ですか？
A. はい、例え、親のメリットのためだとしても売ることはできません。
不動産の売却や賃貸契約、大規模修繕の契約などは、すべて法律上の「契約行為」です。契約を有効に結ぶためには、本人に「意思能力（自分の行為の結果を判断できる能力）」が必要です。
認知症が進み、この意思能力がないと判断されると、契約書に実印を押してもその契約は無効となってしまいます。
たとえ同居している家族であっても、親の代わりに勝手に実印を押して売却することはできません。
対策を何もしないと、親が亡くなるまで、誰もその不動産を売ることも貸すこともできず、固定資産税や管理費だけを払い続けなければならない状態になってしまいます。
Q. 委任状を書いてもらえば、子供が代わりに売却できますか？
A. いいえ、認知症が進行した後では、委任状も無効となる可能性があります。
委任状を作成する行為自体に「意思能力」が必要だからです。銀行や司法書士も、本人の意思確認ができない取引は受け付けてくれません。
「本人の意識がはっきりしているうち」にしか、委任状などの対策は打てないのです。
解決策としての「家族信託」
Q. 親が所有する家や不動産が売れなくなることを防ぐ方法はありますか？
A. 有効な手段として注目されているのが「家族信託」です。
これは、親がまだ元気なうちに、信頼できる家族の誰かと契約を結び、財産（不動産や預金など）の管理権限を託す仕組みです。
- 委託者
財産を託す人（親） - 受託者
財産を託されて管理する人（子） - 受益者
財産からの利益（家賃や売却代金）を受け取る人（親）
この契約をしておけば、将来親が認知症になっても、受託者である「子」の判断とハンコで、不動産を売却したり、修繕したりすることができます。
他にも、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう、「成年後見制度」があります。
Q. 「家族信託」と「成年後見制度」は何が違うのですか？
A. どちらも財産管理の制度ですが、目的と柔軟性が変わってきます。
| 成年後見制度 | 家族信託 | |
| 開始時期 | 親が認知症になってから | 親が元気なうちに |
| 財産管理の人 | 裁判所が選んだ人（家族とは限らない） | 親が選んだ家族（子など） |
| 制度の目的 | 本人の財産を「守る」こと | 家族のために財産を「活用」すること |
| 不動産の売却 | やや難しい （生活費不足など正当な理由と、裁判所の許可が必要） | 柔軟にできる （信託契約の内容に従って、子の判断で売却可能） |
| 費用 | 成年後見人が弁護士や司法書士の場合、初期費用に加え、専門家に払う報酬が必要 | 初期費用のみ |
Q. マンション管理には、どちらが良いのでしょうか？
A. 「将来的に売却や大きな修繕などを柔軟に行いたい」のであれば、家族信託の方が適しています。
成年後見制度は、あくまで「本人の財産を減らさないように守る」制度です。「相場が良い今のうちに売っておこう」「アパートを建て替えて収益を上げよう」といった、積極的な資産運用や対策は、裁判所に認められないケースがでてきます。
一方で、預金の管理だけを厳格に行いたい、身寄りがなく身上監護（入院手続きなど）も頼みたい、という場合は成年後見制度の方が適していることもあります。
家族信託の注意点
Q. 家族信託は、親が認知症になってからでも始められますか？
A. いいえ、認知症になってからでは始められません。
家族信託は「契約」ですので、親御さんに契約内容を理解する判断能力（意思能力）があるうちでなければ、結ぶことができません。
「最近ちょっと物忘れが…」という段階ならギリギリ間に合うこともありますが、症状が進んでしまうと、成年後見制度しか選択肢がない、ということもあります。
Q. 家族信託をすると、高い税金がかかりますか？
A. 基本的にはかかりません。
形式上、不動産の名義は「親」から「子」に移りますが、実質的な利益を受ける人（受益者）は「親」のままだからです（贈与税はかかりません）。
ただし、不動産の名義変更（信託登記）のための登録免許税などの実費は必要になります。
弁護士への相談・依頼についての目安
家族信託は、設計の自由度が高い分、法的に不備のない契約書を作成するには専門知識が必要です。また、必ずしも全てのケースで家族信託がベストとは限りません。
もしあなたが、以下のような状況であれば、一度弁護士への相談を考えてみるのもおすすめです。
Q. どのような場合に弁護士など、専門家に相談すべきですか？
A. 以下のようなケースでは、専門的な判断が必要なため、相談をおすすめいたします。
- 親御さんが75歳以上、または軽度の物忘れが明らかに増えてきた場合、家族信託は「時間との勝負」です。早めに、今の健康状態で契約が可能か診断する必要があります。
- 将来、実家を売却して、そのお金を親の施設費用や介護費用に充てたいと考えている場合、成年後見制度に頼らずにこれを実現するには、家族信託が最も確実です。
- 他の兄弟姉妹と、将来の財産管理について揉める可能性がある場合、特定の子供に財産管理を任せることになるため、他の親族から不満が出ないよう、公平性を担保した契約内容にする必要があります。
Q. 家族信託は、司法書士や銀行にも頼めると聞きました。弁護士に依頼する違いは何ですか？
A. はい、家族信託は弁護士以外にも、主に司法書士や信託銀行などが取り扱っています。それぞれの専門分野によって、得意とする領域が異なります。
- 司法書士
登記（名義変更）の専門家です。不動産の手続きに強く、一般的な家族信託の組成を多く手がけています。ただし、法律上、親族間で揉め事が起きた際の「交渉」や「裁判」の代理人にはなれません。 - 信託銀行
資産管理のプロであり、安心感があります。ただし、財産額の下限（例：3,000万円以上など）が高めに設定されていたり、パッケージ化された商品が多く、個別の事情に合わせた柔軟な設計が難しい場合があります。 - 弁護士
法律と紛争解決の専門家です。最大の強みは「将来のトラブル予測」と「紛争対応」です。「他の兄弟から不満が出ないか」「遺留分をどう配慮するか」といった視点で契約書を作成し、もし紛争になっても最後まで代理人として対応できます。
将来の相続争いが少しでも心配な場合や、複雑な資産承継を希望される場合は、弁護士へ依頼される方が多いです。
Q. 弁護士は費用が高いイメージがあります。依頼するメリットはありますか？
A. 家族信託の組成（アドバイスや契約書作成）には、一般的に数十万円〜の初期費用がかかります。これは、弁護士だけでなく司法書士や銀行に依頼した場合でも同様に発生するコストですが、決して安くはありません。
ただ、もし対策をしないままお親御さんが認知症になり、「成年後見人（専門家）」をつけることになった場合、月額数万円の報酬が親御さんが亡くなるまでかかり続けます。
- 成年後見制度： 初期費用は安いが、ランニングコスト（月額報酬）がかかり続ける。
- 家族信託： 初期費用はかかるが、ランニングコストは原則ゼロ（家族が管理するため）。
「トータルのコスト」と「財産活用の自由度（売却や組み換えができるか）」を比較した場合、初期費用をかけてでも家族信託を組んでおく経済的メリットがあります。
当事務所では、ご家族の状況を伺った上で、「家族信託」にすべきか、それとも他の方法（遺言書や任意後見、あるいは他士業への依頼）が適しているか、最も費用対効果の高い方法を客観的にご説明・提案いたします。
